Biaya mengurus sertifikat tanah tentu diperlukan dalam kegiatan jual beli tanah. Hal ini berkaitan dengan proses jual beli lahan yang harus dijalankan sesuai dengan hukum yang berlaku. Tanah memang merupakan salah satu benda yang proses jual belinya tidak bisa instan. Untuk lebih jelasnya, simak beberapa penjelasan di bawah ini.

Tahapan dan Dokumen Mengurus Sertifikat Tanah

Tanah merupakan salah satu aset kekayaan yang bisa diperjualbelikan. Namun, untuk jual beli tanah, tentu diperlukan waktu dan biaya mengurus sertifikat tanah yang tidak mudah. Hal ini berkaitan dengan hukum yang berlaku di Indonesia saat ini. Tanah tergolong aset kekayaan yang bisa dialihkan nama kepemilikannya, namun dengan prosedur dan tata cara tertentu. Salah satunya adalah proses pengurusan sertifikat tanah.

Hal ini diatur dapam UU No. 5 tahun 1960 yang membahas tentang peraturan dasar pokok agraria. Tanah merupakan sebuah bentuk aset kekayaan dengan hak kepemilikan tertentu. Orang yang akan menjual tanah nantinya akan mengalihkan nama kepemilikan tanah itu melalui proses balik nama. Dalam proses balik nama itu sendiri ada beberapa dokumen yang perlu disiapkan.  Demikian juga bila ada seseorang yang ingin mewariskan tanahnya kepada orang lain, tentu prosesnya bisa dilakukan dengan cara mengurus sertifikat tanah warisan.

Tanah juga bisa berstatus sebagai Hak Guna Bangunan, yaitu tanah yang hanya boleh dibangun bangunan di atasnya tanpa bisa dimiliki. Biasanya hal ini terjadi di atas tanah milik negara. Hak guna bangunan ini memiliki jangka waktu tertentu, biasanya 20 hingga30 tahun. namun jika jangka waktu itu habis, tanah dapat diperpanjang hak guna bangunannya. Ada juga kasus dimana seseorang dapat mengubah status hak guna bangunan menjadi hak milik tanah. Adapun tahapan yang perlu dilakukan dalam pengurusan sertifikat tanah ini antara lain:

  1. Dokumen Izin Mendirikan Bangunan atau surat keterangan yang menyatakan bahwa bangunan tersebut selama ini merupakan bangunan rumah tinggal. Surat keterangan ini bisa didapatkan di kelurahan setempat.
  2. Dokumen PBB 5 tahun terakhir.
  3. Hak tanggungan pernyataan.
  4. Jika pengurusan dikuasakan, sertakan pula surat kuasa dan fotokopi identitas orang yang dikuasakan.
  5. KTP pemohon serta dokumen lain seperti Kartu Keluarga, surat keterangan WNI, Akta pendirian, Akta perubahan, dan sebagainya.
  6. Membayar biaya pendaftaran tanah.
  7. Membeli dan mengisi formulir permohonan perpindahan hak guna bangunan menjadi hak milik.
  8. Mempersiapkan dokumen sertifikat hak atas tanah yang berupa HP atau HPG.
  9. Surat pernyataan bahwa pemohon tidak memiliki tanah perumahan yang luasnya lebih dari lima ribu meter persegi.

Biaya Mengurus Sertifikat Tanah

Biaya sertifikat tanah 2017 ditentukan berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor 46 tahun 2002. Biaya tersebut dihitung berdasarkan rumus [(2% x (NPT – NPTTKUP) – ((sisa HGB/Jangka waktu HGB) x UP HGB x 50%)].

Berikut ini ada beberapa hal yang perlu diperhatikan sebelum melaksanakan proses pengurusan sertifikat tanah, salah satunya faktor pajak. Jika ada seseorang yang menjual harga bersih tanah di luar harga notaris dan pajak, maka biasanya akan ada kerugian, karena pajak akan ditanggung oleh pembeli. Besaran pajak itu pun tidak sedikit, karena ada dua jenis pajak yang harus dibayar. Pertama, pajak PPh. Kedua, pajak BPHTB. Besarnya sama-sama 5%, namun proses perhitungannya berbeda.

Misalnya jika ada tanah seluas 145 m2 dan nilai NJOP daerah tersebut adalah 1.300.000 per meter persegi, dengan harga bangunan di NJOP adalah 500.000 per meter persegi, maka pajak yang harus dibayarkan adalah:

PPh (Pajak penghasilan)          = 5% x (145 x (1.300.000 + 500.000))

= 13.050.000

BPHTB                                   = 5% x ((145 x (1.300.000 + 500.000))  – 60.000.000))

= 10.050.000

Dari perhitungan tersebut, jika penjual tanah menjual dengan harga bersih, maka pembeli harus menanggung biaya pajak sebesar lebih dari dua puluh juta. Sehingga, sebelum membeli tanah atau mengurus sertifikat, sebaiknya membuat kesepakatan dulu dengan penjual mengenai pembayaran pajak tresebut.

Selain itu, jika menggunakan jasa notaris, ada juga jenis biaya pengurusan sertifikat tanah melalui notaris lain yang perlu dipersiapkan selama pembuatan sertifikat tanah, diantaranya sebagai berikut:

  • APHT = 1.200.000
  • Biaya Akte Jual Beli (AJB) = 2.400.000
  • Biaya Balik Nama (BBN) = 750.000
  • Biaya cek sertifikat = 100.000
  • Biaya SK 59 = 100.000
  • Biaya validasi pajak            = 200.000
  • SKHMT = 250.000

Jika ditotal, maka akan muncul angka kurang lebih Rp 5.000.000. Oleh karena itu, sebelum memutuskan harga jual tanah atau harga beli tanah, ada baiknya memperhatikan semua hal yang berkaitan dengan regulasi yang ada. Demikianlah beberapa penjelasan mengenai biaya mengurus sertifikat tanah yang perlu diperhatikan. Smeoga bermanfaat.