Hukum jual beli tanah dilakukan berdasarkan hukum agraria yang berasal dari pemerintah. Dalam hal ini, jual beli tanah harus dilakukan sesuai dengan hukum tersebut. Jual beli tanah tentu membutuhkan syarat dan prosedur. Simak penjelasan berikut ini.

Hukum Jual Beli Tanah berdasarkan Hukum Agraria

Hukum jual beli tanah yang sah merupakan hukum yang didapatkan dari hukum agraria. Menurut UUPA atau Undang-undang Pokok Agraria, jual beli merupakan sebuah proses peralihan hak dari pihak penjual ke pihak pembeli. Prinsip dasar jual beli adalah terang dan tunai. Maksudnya adalah transaksi tersebut dilakukan di hadapan PPAT.

Hal ini diperkuat oleh syarat yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997. Di sana dikatakan bahwa peralihan yang sah dari hak atas tanah yang diakui secara hukum adalah peralihan hak melalui jual beli yang sah. Oleh karena itu, untuk mendapatkan hak atas tanah perlu dilakukan jual beli.

Selain itu, dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 tahun 1997 pada pasal 95 ayat 1 yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional, disebutkan bahwa pengalihan hak atas tanah juga harus dibuktikan dengan sebuah surat atau akta yang dibuat di hadapan PPAT. Akta ini disebut Akta Jual Beli (AJB).

Syarat Jual Beli Tanah

Hukum jual beli tanah mensyaratkan beberapa hal yang harus dipenuhi baik oleh penjual maupun pembeli tanah, diantaranya dokumen-dokumen yang dibutuhkan. Adapun dokumen yang dibutuhkan dari pihak penjual untuk bisa melakukan transaksi jual beli tanah antara lain:

  • Identitas berupa fotokopi KTP suami dan istri
  • Identitas keluarga berupa Kartu Keluarga
  • Akta kematian suami / istri yang sudah meninggal
  • Bukti pembayaran PBB dalam 5 tahun terakhir
  • NPWP
  • Sertifikat hak atas tanah yang dimiliki
  • Surat bukti persetujuan suami istri
  • Surat keterangan WNI. Jika WNI adalah keturunan asing, sertakan surat keterangan ganti nama.
  • Surat nikah suami istri
  • Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama jika suami dan istri telah bercerai

Untuk calon pembeli, dokumen yang dibutuhkan untuk tata cara jual beli tanah tidak banyak, yaitu sebagai berikut:

  • Identitas berupa fotokopi KTP suami dan istri
  • Identitas keluarga berupa Kartu Keluarga
  • NPWP
  • Surat nikah suami istri

Prosedur Jual Beli Tanah

Adapun prosedur jual beli tanah yang perlu dilakukan ada tiga tahapan utama, yaitu:

  1. Pengajuan AJB

Sebelum membuat AJB, maka diperlukan pengajuan AJB yang dilakukan oleh PPAT. Dalam hal ini, sertifikat tanah akan diperiksa keasliannya ke kantor Pertanahan. Dalam hal ini, penjual dan pembeli harus melunasi pembayaran pajak yang dibebankan kepada keduanya, yaitu PPh untuk pihak penjual dan BPHTB untuk pihak pembeli. Nilai pajak adalah 5%. Jika pajak belum dilunasi, maka AJB tidak akan diproses.

  1. Pembuatan AJB

Pembuatan AJB dilakukan oleh pihak penjual dan pembeli dengan menghadirkan dua saksi. Dalam hal ini PPAT akan menjelaskan semua peraturan dan isi dari akta tersebut. Jika sudah terjadi kesepakatan, maka AJB akan diserahkan pada Kantor Pertanahan untuk proses balik nama.

  1. Balik nama

Balik nama merupakan langkah terakhir dari cara jual beli tanah yang harus dilakukan setelah AJB sudah benar-benar lengkap dan sah. Untuk balik nama, dokumen yang perlu disiapkan antara lain surat permohonan balik nama dari pembeli, AJB, sertifikat hak atas tanah, fotokopi KTP kedua belah pihak, serta bukti pelunasan pajak.

Jika Tanah berupa Warisan

Hukum jual beli tanah warisan tidak jauh berbeda dengan jual beli tanah biasa. Namun, beberapa dokumen yang harus dilengkapi sedikit berbeda. Dokumen tersebut antara lain:

  • Bukti pembayaran BPHTB
  • Fotokopi surat nikah
  • Fotokopi KK
  • Identitas berupa fotokopi KTP ahli waris
  • Surat keterangan waris
  • Tanda tangan AJB harus dihadiri seluruh ahli waris

Jika Tanah berupa Girik

Tanah girik adalah tanah bekas adat yang belum memiliki sertifikat di kantor pertanahan. Girik itu sendiri hanya merupakan bukti bahwa pemilik girik adalah yang membayar pajak atas tanah tersebut. Bukan pemilik tanah yang sah. Untuk jual beli tanah girik ini, hal-hal yang harus dipersiapkan antara lain:

  • Akta girik asli
  • Bukti pembayaran pajak PBB
  • Surat keterangan riwayat tanah
  • Surat keterangan tanah belum pernah diperjualbelikan
  • Surat keterangan tanah girik tidak disengketakan
  • Tanah sedang tidak dijaminkan

Proses jual beli tanah girik ini akan membutuhkan waktu yang jauh lebih lama daripada jual beli tanah biasa atau tanah warisan. Prosesnya bahkan mungkin bisa mencapai sembilan bulan lebih. Wajar saja, karena butuh proses pembuatan sertifikat tanah terlebih dahulu sebelum bisa diperjual belikan secara sah.

Demikianlah hukum jual beli tanah serta syarat dan prosedurnya yang perlu diketahui. Semoga bermanfaat.